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「借金」でしたたかに儲ける不動産投資[マイナス金利時代の資産運用術 第2回]

Forbes JAPAN 6/30(木) 12:00配信

6月23日に実施されたイギリスの国民投票で欧州連合(EU)からの離脱が支持され、金融市場はリーマンショック以降最大の混乱に陥りました。

【表で見る】コツコツ投資とチャリンチャリン投資の違い

今回の市場の混乱によって、より明らかになったことは、金融資産だけを使った資産運用の限界です。国内外の株式と債券を組み合わせた分散投資だけでは、もはや充分なリスクコントロールと満足できる投資成果が得られないということです。

金融資産を使った資産運用としては、投資信託の積立を使って毎月資産を積み上げていく方法が代表的です。これは「コツコツ投資」と呼ばれていますが、株式の変動率の上昇や債券金利の低下によって、今までのようなリターンを上げるのが難しくなってきています。

そこで、前回お伝えしたように不動産投資によって毎月のインカムを狙う投資に注目が集まってきているのです。私はこれを「チャリンチャリン投資」と名付けました。チャリンチャリン投資とは、不動産から得られる毎月の家賃収入を「チャリンチャリン」と手に入れる投資法です(ただし、実際には音はしません)。

不動産投資というと、数千万円単位のまとまった資金が必要と思うかもしれませんが、都心の中古ワンルームマンションを例に取れば、2,000万円台の物件でも、頭金10万円(登記費用など諸費用が別途かかります)で残額に対して2,000万円を超えるローンが組めます(ただし所定の審査があります)。

下記は大手ワンルーム販売会社の物件例ですが、家賃収入から管理費などの諸費用を差し引いた手取り額からローンの元利返済を差し引いても、プラスのキャッシュフローになることがわかります。

【最近の物件事例】
所在地:東京都千代田区
階数:10階/12階建て
築年数:12年
タイプ:1K(22.04㎡)
物件価格:2,300万円
――――――――――――――
賃料:100,000円
管理費等:8,700円
賃貸管理手数料:3,240円
――――――――――――――
毎月の収支:88,060円(A)
――――――――――――――
<ローン条件>
・金利:1.69%変動
・期間:35年
・頭金:100,000円
・ローン返済額:72,267円(B)
――――――――――――――
ネット収支:15,793円((A)-(B))

グロス利回り:5.21%
ネット利回り:4.59%(賃料-管理費・修繕積立金-賃貸管理手数料)
[出所:日本不動産イニシアティブセミナー資料]

上記例では管理費、修繕積立金などの経費を差し引いた手取りの年間家賃が100万円程度となります。そこから元利均等返済のローン返済額を差し引いても、年間18万円程度のキャッシュフロー(手取りの収入)が生まれます。

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最終更新:6/30(木) 12:00

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