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なぜアパートの空室率は35%で、都心中古ワンルームは1%以下? --- 内藤 忍

アゴラ 8/13(土) 7:10配信

金融の専門誌「日経ヴェリタス」の記事によれば、野村総合研究所は2033年に全国の空き家は2167万戸と2013年の820万戸から2.6倍に急増し、総住宅数に対する空き家率は13.5%から30.4%まで上昇するという予測をしているそうです(図も同誌記事から)。

また、別の調査によれば、東京23区や千葉県、神奈川県のアパート空室率は35%前後という結果も出ています。日本が人口減少している中、不動産投資を続けていて良いのか不安になるデータです。

しかし、株式投資でも銘柄によって投資結果が変わるのと同じように、不動産も立地によって、その価値判断は随分異なってきます。

全国で空き家が増えているのは、地方の跡取りがいない家に住む人がいなくなって放置されるケースが増えているからです。また首都圏のアパートの空室率の上昇は、相続税の課税強化によって不動産を保有している地主が、需要の無い場所に税金対策で無理やりアパート建設をしていることが原因の1つになっています。

日本全体の動きとは対照的に、東京の中心部の空室率は、オフィスも居住用も相変わらず低いままです。

オフィスに関しては、8月10日に東京都心5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)の空室率は3.94%まで低下したと発表されました。東日本大震災の時には9.43%まで上昇したこともあるそうですが、8年ぶりの低水準になっています。また平均募集賃料も6年5ヶ月ぶりの高水準と報じられています。

居住用物件についても同様です。私が自分の保有物件について管理をお願いしている都心・中古ワンルームマンションの大手管理会社は、16,000戸以上の管理を請け負っていますが、空室率は0.72%と1%を切ってほぼ満室といえる状況です。これはリーマンショックの頃からあまり変わらず、入居率はむしろ上昇傾向にあります。

都心部の不動産の価格は上昇し、利回りは低下してきていますが、少なくとも東京の中央部に関しては賃貸需要は旺盛で、しっかりとインカム収入が稼げる状態が続いていると言えます。価格についても高値警戒感はありますが、金融情勢と銀行の融資姿勢が変わらなければ、大きなマイナスにはならないはずです。

私の見解とは対照的に、円高で外国人観光客が減ってホテルの稼働率が下がったとか、アパートの空室率が高まったという理由から不動産が危ういとしている「資産運用のプロ」もいるようです。どうやら不動産を自分で投資していないから、ミクロな実態が見えていない。リスクを取らずに一般論だけを語る残念な人のコメントです。

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※内藤忍、及び株式会社資産デザイン研究所をはじめとする関連会社は、資産配分などの投資アドバイスは行いますが、金融商品の個別銘柄の勧誘・推奨などの投資助言行為は一切行っておりません。また投資の最終判断はご自身でお願いいたします。

編集部より:このブログは「内藤忍の公式ブログ」2016年8月12日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿をお読みになりたい方は内藤忍の公式ブログ(http://www.shinoby.net/)をご覧ください。

内藤 忍

最終更新:8/13(土) 7:10

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