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なぜ不動産投資は「ワンルーム→一棟もの」の順にすべきなのか? --- 内藤 忍

アゴラ 9/12(月) 16:32配信

不動産投資を始めようという人が増えています。昨日は、日中は都内の一棟もの不動産を投資家と視察する日本不動産投資アドバイザリー(http://japan-advisory.com/2016summerparty/0728a/)のバスツアーにゲストとして参加(写真)。夕方からは、SHINOBY`S BAR 銀座で都心の中古ワンルームマンションの販売を行うイー・コネクション社の創立10周年記念セミナー(http://e-conexion.co.jp/seminar/310/)の講師を担当しました。どちらも個人投資家で満席の盛況でした。

同じ不動産ですが、一棟ものとワンルームは、投資対象としては別ものと考えるべきだというのが私の意見です。レストランの食事で言えば、アラカルトとコース料理くらいの違いがあるのです。

一棟ものは玉石混交です。金額も数千万円から数億円まで、住宅もあれば商業物件やオフィスビルもあります。投資判断には専門的な知識が必要になりま す。例えば、土地の境界線はどうなっているか、建物の構造や水回り排水など設備に問題はないか。1つ1つをチェックしなければなりません。満室稼働中とい う物件が、ダミーの入居者で購入後退去されてしまうといった詐欺まがいのトラブルに巻き込まれることもあります。

一棟ものは現地に行って実際に確認してみることが必須です。その際にどんなポイントに気を付けたら良いか、購入するかしないかの最終判断はどこかといったことを日本不動産投資アドバイザリーのバスツアーで実際の事例を見ながら実践的に学びました。

掘り出し物もありますが、素人が安易に手を出すと火傷するのが一棟ものの魅力であり怖さなのです。

ワンルームは最寄駅、駅からの距離、広さ、築年数といったもので価格はほぼ決まってしまいます。都心で駅近、広くて築年数が浅いほど価格は高くなり ます。取引事例が豊富にありますから、数字だけを聞けば販売価格や家賃が想定できます。都心の中古物件でテナントが付いているオーナーチェンジ物件で、き ちんと管理されていれば物件による差異はあまりありません。

賃借人が入居しているワンルーム物件は、当然室内は入れませんから、現地に行っても外から建物を眺めるくらいしかできません。だからワンルーム投資は現地に見に行く必要は必ずしも無いのです。

掘り出し物は見つかりにくいですが、逆に初心者が購入しても大失敗する可能性が低いのがワンルームの特徴なのです。

初めて行くレストランでは、アラカルトで自分で一品ずつ注文するより、お店が組み立てたコースを注文した方が安心です。何回も通って馴染みになったら、自分の好きな料理を組み合わせるようにすれば良いのです。

それと同じように不動産投資も、初心者・未経験者がいきなり一棟ものにチャレンジするのは、リスクがあります。一棟ものに挑戦するには、その前に経験しておくべきことがあるのです。基本は「ワンルーム → 一棟もの」の順番です。

不動産投資未経験者が何から始めるべきかの具体的な方法は、新刊「60歳から毎月20万円入る術(http://amzn.to/2bZwwMR)」にまとめました。私がコンサルティングなどでお付き合いのある個人投資家7名の投資実例も出ていますし、自己資金別(ゼロから3000万円まで)の毎月20万円へのロードマップもまとめてあります。

投資にはリスクが付き物ですが、リスクを取りすぎるのも取らなすぎるのも問題です。身の丈にあったリスクの取り方を学び、実践してみてください。

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※内藤忍、及び株式会社資産デザイン研究所をはじめとする関連会社は、資産配分などの投資アドバイスは行いますが、金融商品の個別銘柄の勧誘・推奨などの投資助言行為は一切行っておりません。また投資の最終判断はご自身でお願いいたします。

編集部より:このブログは「内藤忍の公式ブログ」2016年9月11日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿をお読みになりたい方は内藤忍の公式ブログ(http://www.shinoby.net/)をご覧ください。

内藤 忍

最終更新:9/12(月) 16:32

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