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相続不動産の評価額を下げる裏ワザ

BEST TIMES 10/3(月) 18:00配信

更地ではなく賃貸物件を建てよう

  土地は更地のままですと、普通に建物が建築できるような土地では路線価と地形を前提にシンプルに評価されてしまい、減税効果はありません。

 近い将来の納税用にすぐに売れる状態で更地にしているならともかく、立地が悪い場所でなければアパート等の賃貸物件を建築して貸家建付地にすることにより、土地の評価を減額することができます(立地が悪い場所に土地を持っているなら、小さくても立地の良い物件に買換をお勧めします)。

 ただし、アパートならどんな間取りでも良いかというと、地域のニーズに沿った建物を造らなければ安定収入に結びつかないということは是非ご注意下さい。

 さらに注意していただきたいのは、建築会社がアパート等の建築を土地オーナーに勧めてくる場合に提示してくる利回りが、建築資金に対する賃料収入の利回りであることが度々散見されます。

 利回り12%などといわれると高い数字に思われますが、土地本来の時価が含まれていない場合には、もしそのアパートを第三者に同じ利回りで売却する場合、それは建築資金のみが回収できる金額であり、土地はただで譲っているのと同じ事になってしまいます! 

 ですから利回りを想定する場合は、土地の時価と建築資金を合わせて数字に反映されているかをよく確認して下さい。

 また、保育園等のニーズがある場所であれば、行政から建築資金の3分の1ほどの助成金をもらえる場合もあり、より高い利回りを得られて長期の安定収入につながるケースもあります。

 広い土地が道路の角地という立地の場合、「広大地」の評価減が使えず角地加算により高い評価額となります。

 ですが、路線価の高い道路に面している側を一部用途変更して活用し、角地になる土地面積を小さくして、角地以外を広い土地にすることにより、トータルの評価額を下げるという手法もあります。

特例の申請で80%の評価減に! 

 

  その他にもいろいろありますが、最後に小規模宅地等の特例についてお話し致します。

 今回は居住用不動産を子供が相続するケースを想定してお話ししますが、この特例を使える要件を満たせば、相続した居住用不動産の宅地の330平方メートル以内の部分について80%の評価減が認められることになります。

 要件とは被相続人が住んでいた宅地を同居している子供が相続し、申告期限までに住み続けていればこの特例は使えます。もし同居していない子供が相続する場合も、その子供が所有する住宅もしくは子供の配偶者が所有する住宅に過去3年以内に住んでいなければ、この特例を使うことができます。また、他の相続人ともめてしまって遺産分割協議書の作成が相続税申告期限までに間に合わない場合はこの特例は使えなくなってしまいますのでご注意下さい。

 次回は相続人が相続したがらないような不動産をどうするかについてお話し致します。
 

文/加瀬 義明

最終更新:10/4(火) 11:00

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